常熟一处建于上世纪的老旧小区，三年前完成了六栋楼的屋面防水整体翻新。这次回访，把三年的跟踪情况记录下来供同类项目参考。
翻新前：先做渗漏普查
翻新前的全小区渗漏普查
小区当时的状况是顶层住户普遍反映雨季渗水，但各栋、各单元的程度差别很大。做法是先做一次全小区普查：逐栋上屋面，记录防水层的老化形态、排水坡度、天沟与落水口的堵塞情况，以及顶层室内的渗漏点位。普查结果决定了翻新范围——整体老化严重的按整栋翻新；仅节点失效的，做节点加强加整体涂层的局部方案。这一步省下的钱往往比施工本身多。
方案比选：为什么没有全部整栋重做
为什么没有全部整栋重做
六栋楼中，四栋按整栋翻新处理，两栋只做节点加强加整体涂层。判断依据是原防水层的完好程度：仍与基层粘结良好的区域，铲除重做的收益有限；而起壳、空鼓连片的区域，局部修补撑不过一个雨季。当时也讨论过用彩钢瓦或防水卷材外覆的方案，最终因荷载、外观与排水组织的考虑放弃。
施工要点
三条：其一，基层处理到位——铲除失效层、修补找平、清理浮尘，排水坡度不足的部位重做找坡；其二，节点先行——天沟、落水口、女儿墙根、出屋面管根与变形缝统一做加强层；其三，整体层连续铺贴，避免在节点处断开。施工分栋推进，住户不受影响。
三年表现
第一年雨季：顶层住户反馈渗水问题明显减少，两户曾报修的部位未再渗漏；第二年：经历一次较强降雨过程，屋面未出现新的渗漏点，落水口排水顺畅；第三年：年度回访检查，防水层无起壳、无大面积空鼓，节点密封完好。其中一栋在第二年清理屋面时发现落水口被树叶堵塞导致局部积水，疏通后未造成渗漏——这也说明定期清理屋面排水口与防水本身同样重要。
给同类项目的提示
其一，先普查再定范围，不要一概整体重做；其二，节点加强不能省；其三，交付后约定屋面排水口的定期清理。老旧小区屋面防水的普查、方案与施工，电话 138-1486-2501。
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